项目运营分析（项目运营情况分析）
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房地产运营——运用数据看项目运营
【运营是什么】
每个人对运营都有自己的理解与定义。很多行业都有运营这个概念，分享者提出了一个词，我觉得挺有意思，他认为运营是【资源转化再分配】，简单来说房地产就是通过资金把土地资源转化成产品最后再变成资金的过程，而这个过程就是运营。
如果运营用数据来表达，就是算帐，怎么算好帐，让资源在转化再分配过程中进行增值赚取利润，不亏损，是门大学问。
讲到这，分享者已经引出了分享主题——从数据看运营。
下面分享者着重从几个关键指标进行讲解，并对容易忽视的指标或现象进行特别提醒。
1 、整体经营目标
企业的目标是赚钱，赚钱才能生存。所以，做好一个项目的前提是算清楚账。
一般在拿地前投资测算或拿地后利润测算中，我们会看到项目的整体经营目标有很多指标，比如销售净利润、销售净利润率、项目总体货值、项目总成本、股东投资内部收益率等，其中最重要的两个指标是【净利润率】、【股东投资内部收益率IRR】，其他指标都只能侧面反映项目某些情况，而不能直接反映项目地实际赚钱能力。
比如：净利润，A项目净利润大于B项目净利润，但B项目总投入才是A项目的一半且资金占用周期是A项目的1/2，此时，A项目一定比B项目赚钱吗？不一定。为什么？因为这里还需要考虑资金投入的资金使用成本，考虑时间价值。
所以，多数企业都会对投资拿地有基本的【净利润率】和【IRR】指标要求，低于基准就直接淘汰。
在看项目整体经营目标时，可以和项目技术指标一起看，因为产品类型影响着售价、成本等。其中特别提醒要注意以下几个指标。
【货地比】： 货值与土地成本的比例。一个项目的货地比越大越好，它意味着杠杆大，用更少的钱撬动更多的货值，也就是说花相对少的土地投入，做了一个大盘，总货值高也就意味着能更快的资金回笼，赚更多的利润。
这让我想起原来在绿地时，公司的拿地战略是高铁新城、小镇，这些项目动辄上千亩、甚至几千亩，而为什么是这些项目呢，除了绿地的综合资源丰富，可以有效嫁接形成独特竞争力外，记得当时高层还提到一个词就是【货地比】，用相对少的土地投入，撬动一个超级大盘，这样首开量足够大的话可以快速回笼土地成本，后续开发基本可靠销售和融资平衡，投资风险降低。
【商业比】： 商业相对来说，本身需求较低，而且政府相关按揭政策倾斜也较少，所以具备购买实力的客户相对较少，去化相对住宅比较难。很多时候，账面上商业单价、货值挺高，显得净利润率不错，但最终可能会因为这些商业无法去化导致利润无法实现。所以，对于普通地段的项目来说，商业比肯定是尽量越低越好。
【车位比】： 房地产开发成本，地下工程成本是大头，往往地下单方达地上单方的2~3倍，所以相对来说，车位的单方成本比较高。
而除了特别地段或产品类型（如高端）的住宅来说，车位去化比较难，且车位受限于就近购买原则，去化难度又更上一筹。
所以，可以看到无论是设计、工程还是成本条线都会对项目的车位比、车位排布方案、地下室面积特别关注，地下室优化可以大幅降低成本。
2 、销售目标和计划
在决策是否拿地时以及拿地后开发阶段，销售目标和计划的制订都非常重要。
拿地后，要快速制定销售目标和计划，此时项目的各项业务工作都是围绕着营销，围绕着怎么样把投出去的钱，快速回收，而这都需要销售来实现。售楼处、样板房、示范区等都是为了铺垫销售，为了能更好地展示产品，吸引客户，最终目的还是为了销售。
现在很多房企在拿地后一定时间内会召开启动会，但实际执行过程中，项目上总是会有各种理由难以上报上会材料，无法按时召开会议。比如经常提及的一个理由就是，方案未定。这个理由是否充分呢？
分享者认为，这个完全不是理由。
因为在拿地前已经基于规划条件做过一版测算，就已经完成了产品定位、产品方案的确定，包括做什么产品线、产品标准、产品配置等，在拿地后，外部环境（比如突发房产政策、不可抗力事件等）没有发生重大变化时，规划条件也不会发生重大变化，那么拿地后的方案设计，重点就是对于单体内部的分割，即户型设计，而户型设计这些不足以影响或改变投资测算指标。而如果此时，项目再跳出来说方案未批复，不能确定指标而无法上会，这与当前拿地前的承诺显然前后不一致，不讲道理。
销售目标与计划，需要关注以下几点：
【定价】与【去化】的平衡： 定价太高，有利于净利润，但如果去化慢，则影响销售回款，影响现金流回正，进行影响资金周转效率、影响IRR。定价太低，去化快，但又损失了利润。所以，需两者综合考虑，应 【合理定价】， 行业一般房企都有要求开盘应去化80%，其实也就是基于此考虑。
【首推货值】： 项目开发的资金投入重在前端的土地投入，后续开发一般可以依靠销售收入、开发贷等方式维持现金流，如何快速把土地投入回收，是项目运营的关键。
首推货值多少才合理？最低要求要能覆盖土地款（首开前的其他投入相对于土地款来说较少，工程款很多房企会采取适当延迟支付）。
分享者说到一个公式：
土地款（假设某公司要求首推要把土地款回收）=首推货值*80%（去化率）*80%（回款率）
通过这个公式可以看出，即使首开只把土地款收回也是非常不容易的，且这里还未考虑资金监管，这些资金可能受制于资金监管还不能真正回到公司可使用状态。
首推货值该如何选择，工程条线可能会从施工方面提出建议，销售条线可能会从营销方面提出意见，最终还是要回归到，能不能快点供出货且快点卖出去收回钱。所以，特别提醒注意 【有效货值】 ，即能卖出去的货值。
在评判是否有效货值时， 【筹货比】 指标很有参考价值。筹货比高，意味着同一套房子的潜在客户多，这个时候可以提高门槛，比如提前首付比例，有利于回款。所以，那些高筹货比的楼号显然是比低筹货比的楼号货值更有效。
另外，分享者还特别提醒要注意非住宅业态的 【同步去化】 ，比如车位、商业、储藏室等，这些非住宅若不提前规划推售，很有可能到最后就变成了公司的账面利润，即财务数据好看，其实是库存。
3 、现金流
拿地后，最重要的事就是 【开盘】 ，项目的开工从土地款支付那刻起就开始了，争分夺秒一点不为过。而开盘还只是任务，目的是为了【 回款 】。
一旦开盘后，就要把回款列入最为重要的工作，一切围绕如何快速回款而行动，如工程需要尽快施工至回款所需的形象进度，销售需要尽快完善回款所需的客户资料，财务要提前与银行做好沟通，争取放款额度，加快银行审批手续，加快放贷。
只有回款了，才能确保现金流，而 【现金流持续回正】 项目才能健康运营下去。
分享者提醒，应更加关注项目的 【经营性现金流】回正。 认为项目融资更多的是借力了公司品牌效益，而非项目真实实力体现，融资交给集团统一资源调配更为合理，而项目的经营性现金流持续回正才能真正地反映项目经营情况。
4 、核心指标差异
项目首次开盘是项目开发非常重要的里程碑阶段，意味着项目已经定型，设计方案与施工图确定，施工队伍和施工组织方案确定，地下工程施工可能性风险已明确，前期报批报建确定等，一切不可控因素基本都已经锁定，成本已基本定型。且根据开盘情况，基本也明确了价格及其市场反映，从而基本可较准确地测算利润了。所以，此时很重要的一项工作是复盘，且 【复盘比预判更重要】 。
通过复盘，对比之前测算与项目实际情况的核心指标差异，检验决策是否有偏差，如果有偏差及时总结经验教训，及时在后续推售中进行纠偏，才有意义。
5 、成本及利润目标
成本控制的重点在于配置标准，即在产品前端定位与设计时，明确产品类型，做什么产品业态及户型，是高端、改善还是刚需？一旦明确配置标准，更重要的是执行，执行对应的标准配置，不要超配、超标，根据标准配置来进行限额设计，才能在前端做好成本控制。
6 、高周转
前面从各项指标对项目运营的关键点进行了分析，而时间维度的重要性体现在速度，快开工、快开盘、快回款，实现资金的高周转。
如果一笔资金投入净利润率相同的项目，资金周转周期由一年缩短至半年，则相当于IRR翻了一倍，可见高周转的厉害之处。且政策变化快，早点回本可免去夜长梦多，抗风险能力也提高。
高周转需要公司管理体系支撑，公司需要产品标准化，进行标准化配置以便快速复制和成本可控，需要信息标准化，管理标准化，提升审批决策效率。
且一旦制定目标，重在执行！
7 、运营部做什么？
为了实现项目运营目标，作为运营部门，需要用经营思维去做好项目监控与指导，无论是前端拿地阶段的测算与决策，还是拿地后的项目落地、计划执行，首开、供销回，直到最终的交房、结算，公司利润实现。
通过运营部，提升公司的整体项目运营平均水平，来规避因操盘手个人能力不足而带来潜在项目经营风险。
运营部为了促进项目运营目标的更好实现，需要一些监控工具与手段，无论是全景计划，还是各类报表，这些都是为了及时动态监控项目运营状况。而光进行监控还不行，因为项目不一定能执行，所以需要辅以考核工具，而考核必须要有实质性奖惩才能出效果。而这些就构成了房地产运营人的基本工作。
如何理解项目运营？
1）充足的信息
2）必要的资源
3）完善的服务流程（部门间协作）
1）明确目标执行人
2）设定目标优先顺序
3）设定评估标准
4）变通方案
1）分析决定，列出阻碍因素
2）反映问题，项目运营分析了解实际情况
3）描述可能导致的风险
4）制定方案，阐述可行之处
5）若高层采纳调整建议，立刻向服务团队传达决定并执行项目运营分析；若高层否定调整建议，深入沟通，找出方案的不足并弥补
1）准确估算工作量、规划资源的分配以及预估和防控风险
2）克服沟通及团队合作上的障碍
3）注意管理和平衡项目干系人的不同预期
4）在给定的资源、有限的预算及期限约束下交付符合质量标准的项目成果
1）项目简介
2）项目章程
3）项目工作说明书
4）正式签署的项目合作协议
发起人+项目经理+项目人员=项目团队
范围管理：界定项目范围，创建工作分解结构（WBS树形图分解-自上而下法、头脑风暴集思广益法、套用模板法），项目范围的核实与调整时间管理、资源管理、风险管理、质量管理
是否满足项目干系人的需要项目运营分析？
是否确保符合质量和绩效标准项目运营分析？
交付的是否是当初承诺的交付物项目运营分析？
是否遵守时间安排？
是否超出项目预算？
是否实现了项目目标？
执行过程中出现了哪些偏差？
采取了哪些纠正措施？
监控到了哪些风险？
1）评审立项
2）启动会
3）计划
4）过程监控
5）交付验收
现有状况、存在问题汇总、解决方案与改进措施、最终优化结果
6）复盘分享
7）存档
1）甘特图
2）①适合文字沟通：Teambition/Tower/worktitle/trello等市面现成功能软件②重视数据沉淀：以简道云为代表的应用搭建平台
3）日事清、tita、CORNERSTONE基石协作、TAPD、JIRA、禅道、吉客云、ONES Project、 SeaTable
1 项目组成员表
2 项目策划/任务书
3 项目WBS表
4 项目进度计划表
5 项目风险管理表
6 项目沟通计划表
7 项目会议纪要
8 项目状态报告表
9 项目变更管理表
10 项目总结表
项目运营情况怎么写？
写作思路：由项目运营状况的定义可知，需要先写公司的基本状况，在写本公司的类型，最后写本公司的发展方向，以及对本公司发展的建议等等。
1、基本概况，包括公司类型（是否有限公司）、经济性质（国有 或民营）、员工人数、注册资金、主营产品、经营方式（批发 或零售）。
2、生产经营，包括资产规模（资产总计）、主营业务、市场区域、 近几年平均销售收入、盈利或亏损。
3、发展方向，包括下一步的营销管理机制不断完善情况、产品创 新情况、开拓市场情况。
扩展资料：
企业经营情况效益性分析方法
1、企业不仅关心投资的报酬，更关心高报酬率的持续性。因此，企业获取高利润的持续性分析成为被关注的另一点。企业的产品成本、宏观经济条件、各种政策规定等竞争环境相同时，企业要在竞争中取胜，只有以提高效益来赚取更多的利润。
2、企业效益，是指在企业的生产经营中，投入的劳动、资源、设备、材料等各种经营要素，经过经营者和职工有效地运用，产出更高的经济价值和社会贡献。它用来衡量劳动力与资产的有效利用程度。
项目运营模式有哪些
1、产品零售价格；2、产品成本预测；3、品牌策略；3、包装；4、销售渠道；5、传播方式；6、推广手段；7、资本融资情况；8、团队配置；9、相关制度；10、创始人及合伙人；11、战略发展重点；12、目标人群；13、市场占有率；14、市场布局；15、现金流情况；16、平台情况；17、会员发展； 18、招商情况；19、重点合伙商的情况；20、员工流失率；21、流失员工的就 业方向；22、商业模式；
项目运行分析·从那几个方面写
一、软件篇
1、设定虚拟内存
硬盘中有一个很宠大的数据交换文件，它是系统预留给虚拟内存作暂存的地方，很多应用程序都经常会使用到，所以系统需要经常对主存储器作大量的数据存取，因此存取这个档案的速度便构成影响计算机快慢的非常重要因素！一般Windows预设的是由系统自行管理虚拟内存，它会因应不同程序所需而自动调校交换档的大小，但这样的变大缩小会给系统带来额外的负担，令系统运作变慢！有见及此，用户最好自定虚拟内存的最小值和最大值，避免经常变换大小。要设定虚拟内存，在“我的电脑”上按右键选择“属性”，在“高级”选项里的“效能”的对话框中，对“虚拟内存”进行设置。
3、检查应用软件或者驱动程序
有些程序在电脑系统启动会时使系统变慢。如果要是否是这方面的原因，我们可以从“安全模式”启动。因为这是原始启动，“安全模式”运行的要比正常运行时要慢。但是，如果你用“安全模式”启动发现电脑启动速度比正常启动时速度要快，那可能某个程序是导致系统启动速度变慢的原因。
4、桌面图标太多会惹祸
桌面上有太多图标也会降低系统启动速度。Windows每次启动并显示桌面时，都需要逐个查找桌面快捷方式的图标并加载它们，图标越多，所花费的时间当然就越多。同时有些杀毒软件提供了系统启动扫描功能，这将会耗费非常多的时间，其实如果你已经打开了杀毒软件的实时监视功能，那么启动时扫描系统就显得有些多余，还是将这项功能禁止吧！ 建议大家将不常用的桌面图标放到一个专门的文件夹中或者干脆删除！
5、ADSL导致的系统启动变慢
默认情况下Windows XP在启动时会对网卡等网络设备进行自检，如果发现网卡的IP地址等未配置好就会对其进行设置，这可能是导致系统启动变慢的真正原因。这时我们可以打开“本地连接”属性菜单，双击“常规”项中的“Internet协议”打开“TCP/IP属性”菜单。将网卡的IP地址配置为一个在公网（默认的网关是192.168.1.1）中尚未使用的数值如192.168.1.X，X取介于2~255之间的值，子网掩码设置为255.255.255.0，默认网关和DNS可取默认设置。
6、字体对速度的影响
虽然 微软 声称Windows操作系统可以安装1000～1500种字体，但实际上当你安装的字体超过500 种时，就会出现问题，比如：字体从应用程序的字体列表中消失以及Windows的启动速度大幅下降。在此建议最好将用不到或者不常用的字体删除，为避免删除后发生意外，可先进行必要的备份。
7、删除随机启动程序
何谓随机启动程序呢？随机启动程序就是在开机时加载的程序。随机启动程序不但拖慢开机时的速度，而且更快地消耗计算机资源以及内存，一般来说，如果想删除随机启动程序，可去“启动”清单中删除，但如果想详细些，例如是QQ、popkiller 之类的软件，是不能在“启动”清单中删除的，要去“附属应用程序”，然后去“系统工具”，再去“系统信息”，进去后，按上方工具列的“工具”，再按“系统组态编辑程序”，进去后，在“启动”的对话框中，就会详细列出在启动电脑时加载的随机启动程序了！XP系统你也可以在“运行”是输入Msconfig调用“系统配置实用程序”才终止系统随机启动程序，2000系统需要从XP中复制msconfig程序。
8、取消背景和关闭activedesktop
不知大家有否留意到，我们平时一直摆放在桌面上漂亮的背景，其实是很浪费计算机资源的！不但如此，而且还拖慢计算机在执行应用程序时的速度！本想美化桌面，但又拖慢计算机的速度，这样我们就需要不在使用背景了，方法是：在桌面上按鼠标右键，再按内容，然后在“背景”的对话框中，选“无”，在“外观”的对话框中，在桌面预设的青绿色，改为黑色......至于关闭activedesktop，即是叫你关闭从桌面上的web画面，例如在桌面上按鼠标右键，再按内容，然后在“背景”的对话框中，有一幅背景，名为Windows XX，那副就是web画面了！所以如何系统配置不高就不要开启。
10、把Windows变得更苗条
与DOS系统相比，Windows过于庞大，而且随着你每天的操作，安装新软件、加载运行库、添加新游戏等等使得它变得更加庞大，而更为重要的是变大的不仅仅是它的目录，还有它的 注册表 和运行库。因为即使删除了某个程序，可是它使用的DLL文件仍然会存在，因而随着使用日久，Windows的启动和退出时需要加载的DLL动态链接库文件越来越大，自然系统运行速度也就越来越慢了。这时我们就需要使用一些彻底删除DLL的程序，它们可以使Windows恢复苗条的身材。建议极品玩家们最好每隔两个月就重新安装一遍Windows，这很有效。
11、更改系统开机时间
虽然你已知道了如何新增和删除一些随机启动程序，但你又知不知道，在开机至到进入Windows的那段时间，计算机在做着什么呢？又或者是，执行着什么程序呢？那些程序，必定要全部载完才开始进入Windows，你有否想过，如果可删除一些不必要的开机时的程序，开机时的速度会否加快呢？答案是会的！想要修改，可按"开始"，选"执行"，然后键入win.ini，开启后，可以把以下各段落的内容删除，是删内容，千万不要连标题也删除！它们包括：[compatibility]、[compatibility32]、[imecompatibility]、[compatibility95]、[modulecompatibility]和[embedding]。
二、硬件篇
1、Windows系统自行关闭硬盘DMA模式
硬盘的DMA模式大家应该都知道吧，硬盘的PATA模式有DMA33、DMA66、DMA100和DMA133，最新的SATA-150都出来了！一般来说现在大多数人用的还是PATA模式的硬盘，硬盘使用DMA模式相比以前的PIO模式传输的速度要快2~8倍。DMA模式的起用对系统的性能起到了实质的作用。但是你知道吗？Windows 2000、XP、2003系统有时会自行关闭硬盘的DMA模式，自动改用PIO模式运行！这就造成在使用以上系统中硬盘性能突然下降，其中最明显的现象有：系统起动速度明显变慢，一般来说正常Windows XP系统启动时那个由左向右运动的滑条最多走2～4次系统就能启动，但这一问题发生时可能会走5～8次或更多！而且在运行系统时进行硬盘操作时明显感觉变慢，在运行一些大的软件时CPU占用率时常达到100%而产生停顿，玩一些大型3D游戏时画面时有明显停顿，出现以上问题时大家最好看看自己硬盘的DMA模式是不是被Windows 系统自行关闭了。查看自己的系统是否打开DMA模式：
a. 双击“管理工具”，然后双击“计算机管理”；
b. 单击“系统工具”，然后单击“设备管理器”；
c. 展开“IDE ATA/ATAPI 控制器”节点；
d. 双击您的“主要IDE控制器”；
2、CPU 和风扇是否正常运转并足够制冷
当CPU风扇转速变慢时，CPU本身的温度就会升高，为了保护CPU的安全，CPU就会自动降低运行频率，从而导致计算机运行速度变慢。有两个方法检测CPU的温度。你可以用“手指测法”用手指试一下处理器的温度是否烫手，但是要注意的是采用这种方法必须先拔掉电源插头，然后接一根接地线来防止身上带的静电击穿CPU以至损坏。另一个比较科学的方法是用带感温器的万用表来检测处理器的温度。
因为处理器的种类和型号不同，合理温度也各不相同。但是总的来说，温度应该低于 110 度。如果你发现处理器的测试高于这处温度，检查一下机箱内的风扇是否正常运转。
3、USB和扫描仪造成的影响
由于Windows 启动时会对各个驱动器（包括光驱）进行检测，因此如果光驱中放置了光盘，也会延长电脑的启动时间。所以如果电脑安装了扫描仪等设备，或在启动时已经连接了USB硬盘，那么不妨试试先将它们断开，看看启动速度是不是有变化。一般来说，由于USB接口速度较慢，因此相应设备会对电脑启动速度有较明显的影响，应该尽量在启动后再连接USB设备。如果没有USB设备，那么建议直接在BIOS设置中将USB功能关闭。
4、是否使用了磁盘压缩
因为“磁盘压缩”可能会使电脑性能急剧下降，造成系统速度的变慢。所以这时你应该检测一下是否使用了“磁盘压缩”，具体操作是在“我的电脑”上点击鼠标右键，从弹出的菜单选择“属性”选项，来检查驱动器的属性。
5、网卡造成的影响
只要设置不当，网卡也会明显影响系统启动速度，你的电脑如果连接在局域网内，安装好网卡驱动程序后，默认情况下系统会自动通过DHCP来获得IP地址，但大多数公司的局域网并没有DHCP服务器，因此如果用户设置成“自动获得IP地址”，系统在启动时就会不断在网络中搜索DHCP 服务器，直到获得IP 地址或超时，自然就影响了启动时间，因此局域网用户最好为自己的电脑指定固定IP地址。
6、文件夹和打印机共享
安装了Windows XP专业版的电脑也会出现启动非常慢的时候，有些时候系统似乎给人死机的感觉，登录系统后，桌面也不出现，电脑就像停止反应，1分钟后才能正常使用。这是由于使用了Bootvis.exe 程序后，其中的Mrxsmb.dll文件为电脑启动添加了67秒的时间！
要解决这个问题，只要停止共享文件夹和打印机即可：选择“开始→设置→网络和拨号连接”，右击“本地连接”，选择“属性”，在打开的窗口中取消“此连接使用下列选定的组件”下的“ Microsoft 网络的文件和打印机共享”前的复选框，重启电脑即可。
7、系统配件配置不当
一些用户在组装机器时往往忽略一些小东西，从而造成计算机整体配件搭配不当，存在着速度上的瓶颈。比如有些朋友选的CPU档次很高，可声卡等却买了普通的便宜货，其实这样做往往是得不偿失。因为这样一来计算机在运行游戏、播放影碟时由于声卡占用CPU资源较高且其数据传输速度较慢，或者其根本无硬件解码而需要采用软件解码方式，常常会引起声音的停顿，甚至导致程序的运行断断续续。又如有些朋友的机器是升了级的，过去老机器上的一些部件如内存条舍不得抛弃，装在新机器上照用，可是由于老内存的速度限制，往往使新机器必须降低速度来迁就它，从而降低了整机的性能，极大地影响了整体的运行速度。
9、断开不用的网络驱动器
为了消除或减少 Windows 必须重新建立的网络连接数目，建议将一些不需要使用的网络驱动器断开，也就是进入“我的电脑”，右击已经建立映射的网络驱动器，选择“断开”即可。
10、缺少足够的内存
Windows操作系统所带来的优点之一就是多线性、多任务，系统可以利用CPU来进行分时操作，以便你同时做许多事情。但事情有利自然有弊，多任务操作也会对你的机器提出更高的要求。朋友们都知道即使是一个最常用的WORD软件也要求最好有16MB左右的内存，而运行如3D MAX等大型软件时，64MB的内存也不够用。所以此时系统就会自动采用硬盘空间来虚拟主内存，用于运行程序和储存交换文件以及各种临时文件。由于硬盘是机械结构，而内存是电子结构，它们两者之间的速度相差好几个数量级，因而使用硬盘来虚拟主内存将导致程序运行的速度大幅度降低。
11、硬盘空间不足
使用Windows系统平台的缺点之一就是对文件的管理不清楚，你有时根本就不知道这个文件对系统是否有用，因而Windows目录下的文件数目越来越多，容量也越来越庞大，加之现在的软件都喜欢越做越大，再加上一些系统产生的临时文件、交换文件，所有这些都会使得硬盘可用空间变小。当硬盘的可用空间小到一定程度时，就会造成系统的交换文件、临时文件缺乏可用空间，降低了系统的运行效率。更为重要的是由于我们平时频繁在硬盘上储存、删除各种软件，使得硬盘的可用空间变得支离破碎，因此系统在存储文件时常常没有按连续的顺序存放，这将导致系统存储和读取文件时频繁移动磁头，极大地降低了系统的运行速度。
12、硬盘分区太多也有错
如果你的Windows 2000没有升级到SP3或SP4，并且定义了太多的分区，那么也会使启动变得很漫长，甚至挂起。所以建议升级最新的SP4，同时最好不要为硬盘分太多的区。因为Windows 在启动时必须装载每个分区，随着分区数量的增多，完成此操作的时间总量也会不断增长。
三、病毒篇
如果你的计算机感染了病毒，那么系统的运行速度会大幅度变慢。病毒入侵后，首先占领内存这个据点，然后便以此为根据地在内存中开始漫无休止地复制自己，随着它越来越庞大，很快就占用了系统大量的内存，导致正常程序运行时因缺少主内存而变慢，甚至不能启动；同时病毒程序会迫使CPU转而执行无用的垃圾程序，使得系统始终处于忙碌状态，从而影响了正常程序的运行，导致计算机速度变慢。下面我们就介绍几种能使系统变慢的病毒。
1、使系统变慢的bride病毒
病毒类型：黑客程序
发作时间：随机
传播方式：网络
感染对象：网络
警惕程度：★★★★
病毒介绍：
此病毒可以在Windows 2000、Windows XP等操作系统环境下正常运行。运行时会自动连接网站，如果无法连接到此网站，则病毒会休眠几分钟，然后修改注册表将自己加入注册表自启动项，病毒会释放出四个病毒体和一个有漏洞的病毒邮件并通过邮件系统向外乱发邮件，病毒还会释放出FUNLOVE病毒感染局域网计算机，最后病毒还会杀掉已知的几十家反病毒软件，使这些反病毒软件失效。
病毒特征
如果用户发现计算机中有这些特征，则很有可能中了此病毒。
·病毒运行后会自动连接网站。
·病毒会释放出Bride.exe，Msconfig.exe，Regedit.exe三个文件到系统目录；释放出：Help.eml， Explorer.exe文件到桌面。
·病毒会在注册表的HKEY_LOCAL_MACHINESOFTWAREMicrosoftWindowsCurrentVersionRun项中加入病毒Regedit.exe的路径。
·病毒运行时会释放出一个FUNLOVE病毒并将之执行，而FUNLOVE病毒会在计算机中大量繁殖，造成系统变慢，网络阻塞。
·病毒会寻找计算机中的邮件地址，然后按照地址向外大量发送标题为：被感染的计算机机名（例：如果用户的计算机名为：张冬， 则病毒邮件的标题为：张冬）的病毒邮件。
·病毒还会杀掉几十家国外著名的反病毒软件。
用户如果在自己的计算机中发现以上全部或部分现象，则很有可能中了Bride(Worm.bride)病毒，请用户立刻用手中的杀毒软件进行清除。
2、使系统变慢的阿芙伦病毒
病毒类型：蠕虫病毒
发作时间：随机
传播方式：网络/文件
感染对象：网络
警惕程度：★★★★
病毒介绍：
此病毒可以在Windows 9X、Windows NT、Windows 2000、Windows XP等操作系统环境下正常运行。病毒运行时将自己复到到TEMP、SYSTEM、RECYCLED目录下，并随机生成文件名。该病毒运行后，会使消耗大量的系统资源，使系统明显变慢，并且杀掉一些正在运行的反病毒软件，建立四个线程在局域网中疯狂传播。
病毒特征
如果用户发现计算机中有这些特征，则很有可能中了此病毒：
·病毒运行时会将自己复到到TEMP、SYSTEM、RECYCLED目录下，文件名随机
·病毒运行时会使系统明显变慢
·病毒会杀掉一些正在运行的反病毒软件
·病毒会修改注册表的自启动项进行自启动
·病毒会建立四个线程在局域网中传播
用户如果在自己的计算机中发现以上全部或部分现象，则很有可能中了“阿芙伦（Worm.Avron）”病毒，由于此病毒没有固定的病毒文件名，所以，最好还是选用杀毒软件进行清除。
3、恶性蠕虫 震荡波
病毒名称: Worm.Sasser
中文名称: 震荡波
病毒别名: W32/Sasser.worm [Mcafee]
病毒类型: 蠕虫
受影响系统:WinNT/Win2000/WinXP/Win2003
病毒感染症状:
·莫名其妙地死机或重新启动计算机；
·系统速度极慢，cpu占用100%；
·网络变慢；
·最重要的是，任务管理器里有一个叫"avserve.exe"的进程在运行！
破坏方式：
·利用WINDOWS平台的 Lsass 漏洞进行广泛传播，开启上百个线程不停攻击其它网上其它系统，堵塞网络。病毒的攻击行为可让系统不停的倒计时重启。
·和最近出现的大部分蠕虫病毒不同，该病毒并不通过邮件传播，而是通过命令易受感染的机器
下载特定文件并运行，来达到感染的目的。
·文件名为：avserve.exe
解决方案:
·请升级您的操作系统，免受攻击
·请打开个人防火墙屏蔽端口：445、5554和9996，防止名为avserve.exe的程序访问网络
·手工解决方案：
首先，若系统为WinMe/WinXP，则请先关闭系统还原功能；
步骤一，使用进程程序管理器结束病毒进程
右键单击任务栏，弹出菜单，选择“任务管理器”，调出“Windows任务管理器”窗口。在任务管理器中，单击“进程”标签，在例表栏内找到病毒进程“avserve.exe”，单击“结束进程按钮”，点击“是”，结束病毒进程，然后关闭“Windows任务管理器”；
步骤二，查找并删除病毒程序
通过“我的电脑”或“资源管理器”进入 系统安装目录（Winnt或windows)，找到文件“avser ve.exe”，将它删除;然后进入系统目录(Winntsystem32或windowssystem32)，找 到文件"*_up.exe"， 将它们删除；
步骤三，清除病毒在注册表里添加的项
打开注册表编辑器: 点击开始——运行， 输入REGEDIT， 按Enter；
在左边的面板中， 双击（按箭头顺序查找，找到后双击）：
HKEY_CURRENT_USERSOFTWAREMicrosoftWindowsCurrentVersionRun
在右边的面板中， 找到并删除如下项目："avserve.exe" = %SystemRoot%avserve.exe
关闭注册表编辑器。
第二部份 系统加速
一、Windows 98
1、不要加载太多随机启动程序
不要在开机时载入太多不必要的随机启动程序。选择“开始→程序→附件→系统工具→系统信息→系统信息对话框”，然后，选择“工具→系统配置实用程序→启动”，只需要internat.exe前打上钩，其他项都可以不需要，选中后确定重起即可。
2、转换系统文件格式
将硬盘由FAT16转为FAT32。
3、不要轻易使用背景
不要使用ActiveDesktop，否则系统运行速度会因此减慢(右击屏幕→寻显示器属性→Web标签→将其中关于“活动桌面”和“频道”的选项全部取消)。
4、设置虚拟内存
自己设定虚拟内存为机器内存的3倍，例如：有32M的内存就设虚拟内存为96M，且最大值和最小值都一样(此设定可通过“控制面板→系统→性能→虚拟内存”来设置)。
5、一些优化设置
a、到控制面板中，选择“系统→性能→ 文件系统”。将硬盘标签的“计算机主要用途”改为网络服务器，“预读式优化"调到全速。
b、将“软盘”标签中“每次启动就搜寻新的软驱”取消。
c、CD-ROM中的“追加高速缓存”调至最大，访问方式选四倍速或更快的CD-ROM。
6、定期对系统进行整理
定期使用下列工具：磁盘扫描、磁盘清理、碎片整理、系统文件检查器(ASD)、Dr�Watson等。
二、Windows 2000
1、升级文件系统
a、如果你所用的操作系统是win 9x与win 2000双重启动的话，建议文件系统格式都用FAT32格式，这样一来可以节省硬盘空间，二来也可以9x与2000之间能实行资源共享。
提醒：要实现这样的双重启动，最好是先在纯DOS环境下安装完9x在C区，再在9x中或者用win 2000启动盘启动在DOS环境下安装2000在另一个区内，并且此区起码要有800M的空间以上
b、如果阁下只使用win 2000的话，建议将文件系统格式转化为NTFS格式，这样一来可节省硬盘空间，二来稳定性和运转速度更高，并且此文件系统格式有很好的纠错性；但这样一来，DOS和win 9x系统就不能在这文件系统格式中运行，这也是上面所说做双启动最好要用FAT32格式才能保证资源共享的原因。而且，某些应用程序也不能在此文件系统格式中运行，大多是DOS下的游戏类。
提醒：在win 2000下将文件系统升级为NTFS格式的方法是，点击“开始-程序-附件”选中“命令提示符”，然后在打开的提示符窗口输入"convert drive_letter:/fs:ntfs"，其中的"drive"是你所要升级的硬盘分区符号，如C区；还需要说明的是，升级文件系统，不会破坏所升级硬盘分区里的文件，无需要备份。
· 再运行“添加-删除程序”，就会看见多出了个“添加/删除 Windows 组件”的选项；
b、打开“文件夹选项”，在“查看”标签里选中“显示所有文件和文件夹”，此时在你安装win 2000下的区盘根目录下会出现Autoexec.bat和Config.sys两个文件，事实上这两个文件里面根本没有任何内容，可以将它们安全删除。
c、右击“我的电脑”，选中“管理”，在点“服务和应用程序”下的“服务”选项，会看见win 2000上加载的各个程序组见，其中有许多是关于局域网设置或其它一些功能的，你完全可以将你不使用的程序禁用；
如：Alertr，如果你不是处于局域网中，完全可以它设置为禁用；还有Fax Service，不发传真的设置成禁用；Print Spooler，没有打印机的设置成制用；Uninterruptible power Supply，没有UPS的也设置成禁用，这些加载程序你自己可以根据自己实际情况进行设置。
各个加载程序后面都有说明，以及运行状态；选中了要禁用的程序，右击它，选“属性”，然后单击停止，并将“启动类型”设置为“手动”或者“已禁用”就行了
d、关掉调试器Dr. Watson；
运行drwtsn32，把除了“转储全部线程上下文”之外的全都去掉。否则一旦有程序出错，硬盘会响很久，而且会占用很多空间。如果你以前遇到过这种情况，请查找user.dmp文件并删掉，可能会省掉几十兆的空间。这是出错程序的现场，对我们没用。另外蓝屏时出现的memory.dmp也可删掉。可在我的电脑/属性中关掉。
项目运营方案及未来收益如何分析？
在项目投资方式上项目投资一般经营要求平面分析和全天会议，得出目标和要求后进行投资，投资时需要相对准确的估计，对于不同类型的房地产项目，需要过程分析。
项目运营策划可以分成不同的种类，按照时间的不同，可以分为运营前的准备策划和运营过程的策划；按照内容的不同，又可以分为运营管理的组织策划和项目的经营机制策划等。
按照项目性质的不同，还可以分为民用建设项目的运营策划和工业建设项目的运营策划。而民用建设项目的运营策划又可以进一步划分为办公楼项目的运营策划、商业项目的运营策划和酒店项目的运营策划等。
注意事项：
针对不同项目的特点，项目的运营策划也有所不同。项目的运营策划不是在项目的运营阶段才进行。项目运营策划的时间越早，对项目的运营越有利。
项目的运营策划应该与项目的开发策划、项目的实施策划相结合，才能达到最好的效果。工程项目的运营策划包括确立项目运营管理组织方案、初步拟定人员需求计划等方面的工作。
以上内容参考：百度百科-项目运营策划
